Wenn die Nebenkosten zur Kostenfalle werden

Schon lange nennt man sie die „zweite Miete“. Die sogenannten Betriebskosten. Durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter zahlen Mieter in Nordrhein-Westfalen für ihre Nebenkosten, wie sie im Volksmund genannt werden. Das zeigt der Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund veröffentlicht.

Ärgernis falsche Abrechnungen

Laut dem Deutschen Mieterbund ist in Deutschland jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Das kann einzelne Posten ebenso betreffen wie Fristen, die falsch gesetzt oder nicht eingehalten werden. Daher bietet es sich an, die jährliche Abrechnung der Nebenkosten durch ein unabhängiges Portal prüfen zu lassen.

Was gehört zu den Nebenkosten?

Zu den Betriebskosten einer Wohnung zählen laut Betriebskostenverordnung grundsätzlich alle Kosten, die einem Vermieter durch das „Eigentum an der Wohnung und deren laufender Bewirtschaftung anfallen“. Dazu gehören neben den Kosten für Heizung und Warmwasser auch die Grundsteuer, die Abwassergebühr, die Kosten für die Müllabfuhr oder die Versicherungen für das Mietshaus. Je nach Art der Wohnung kommen aber  noch andere Faktoren wie die Kosten für die Fahrstuhl-Wartung oder die Gartenpflege dazu. Einige Ausgaben des Vermieters allerdings sind nicht umlagefähig. Dazu gehören Verwaltungskosten, aber auch Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes.

Wie sind die Fristen?

Die Abrechnung der Nebenkosten muss grundsätzlich jährlich erfolgen. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss sie dem Mieter zugestellt werden. Dieser Abrechnungszeitraum wurde vom Bundesgerichtshof damit begründet, dass er für Rechtssicherheit zwischen Mieter und Vermieter sorgt. Das heißt aber auch: Hält der Vermieter die Frist nicht ein, müssen eventuelle Nachforderungen einer Betriebskostenabrechnung, die später zugestellt wird, vom Mieter nicht gezahlt werden. Nach Eingang der Abrechnung hat der Mieter zudem 30 Tage Zeit, um diese zu prüfen und vom Vermieter eventuell fehlende Unterlagen anzufordern. Wenn diese Zeit nicht ausreichend ist, kann er die Nachzahlung der Nebenkosten unter Vorbehalt bezahlen. Insgesamt hat der Mieter ein Jahr Zeit, um der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen. Auch, wenn er bereits gezahlt hat.

Worauf sollte man achten?

Neben formalen Fehlern in der Nebenkostenabrechnung kommt es immer wieder vor, dass ein Vermieter die Nebenkosten auf die Wohnfläche umrechnet, die im Vertrag steht. Verbindlich ist allerdings die tatsächlich gemessene Größe. Vor allem dann, wenn die Nebenkostenabrechnung sich gravierend von denen der Vorjahre unterscheidet, sollte man sie prüfen lassen. Ebenfalls häufig zu fehlerhaften Abrechnungen kommt es bei den sogenannten Instandhaltungskosten. Dazu gehören nämlich nicht die Kosten für Reparaturen. Beispiel: Bei der jährlichen Wartung eines Fahrstuhls fällt eine Reparatur an. Diese darf vom Vermieter nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Besonders sorgfältig sollte die Abrechnung auch dann geprüft werden, wenn sich in einem Mietshaus auch Gewerbe befindet. Zum einen verursachen diese häufig höhere Nebenkosten, zum anderen aber werden sie oft teurer vermietet. Das wiederum hat Auswirkungen auf den Einheitswert der Anlage und somit auf die Grundsteuer. Ein Vermieter muss in solchen Fällen diese Steuer aufteilen – und zwar so, dass nur der Teil auf die Wohnungen umgelegt wird, der tatsächlich auf reine Wohnräume anfällt.

Die Nebenkostenabrechnungen gehören also zu den Dingen, bei denen der Mieter sich möglichst gründlich informieren sollte. Doch das gilt durchaus auch für andere Belange rund um die Wohnung. Viele Mieter wissen beispielweise gar nicht, welche selbst durchgeführten Änderungen in der Wohnung gestattet sind.

Während bei der Betriebskostenabrechnung Wissen bares Geld bedeuten kann, schützen Kenntnisse über erlaubte und verbotene Renovierungsmaßnahmen im Zweifelsfall vor Ärger.