Ratgeber

Wer kann als Hausverwalter von Eigentumswohnungen und Mietwohnungen tätig werden?

Ein WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer, § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Demgegenüber ist der Mietverwalter regelmäßig gegenüber dem Mieter – und nicht dem Eigentümer – für die Vermietung, Durchführung (insbesondere Abrechnung) und Abrechnung des Mietverhältnisses verantwortlich. Um als Hausverwalter tätig zu sein, muss gesetzlich vorgeschrieben eine Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter abgeschlossen werden.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wer eine solche Verwaltungstätigkeit ausüben darf, welche Risiken für die Eigentümer bestehen und wie die neuen, zukünftigen gesetzlichen Vorgaben zumindest für WEG-Verwalter aussehen.

Ein WEG-Verwalter kann auch ein Mietverwalter sein

Der WEG-Verwalter wird grundsätzlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Zudem wird der Verwaltervertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtlich eigenständiger Vorgang getrennt von der Bestellung abgeschlossen.

Verwaltet wird das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer, d.h. das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum (Wohnungseigentum) oder Eigentum eines Dritten sind, § 1 Abs. 5 WEG.

Im Gegensatz dazu schließt der Mietverwalter einen Mietverwaltungsvertrag direkt mit dem oder den Eigentümern des zu vermietenden Objekts ab. Gegenstand der Mietverwaltung ist immer die jährliche Betriebskostenabrechnung, die der Mietverwalter erstellt. Darüber hinaus ist der Mietverwalter in der Regel auch mit der Vermietung, Instandsetzung und Instandhaltung sowie der Abwicklung des Mietverhältnisses, insbesondere bei Kündigungen, betraut.

Jede natürliche, rechtsfähige Person (d.h. Privatperson, Einzelunternehmen) kann Hausverwalter werden.
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In diesem Zusammenhang kann ein Eigentümer eine oder mehrere Eigentumswohnungen oder ein oder mehrere Mietshäuser (Mehr- oder Einfamilienhaus) besitzen. Dies gilt auch, wenn z.B. Ehegatten Miteigentümer sind. Denkbar ist auch, dass z.B. eine Erbengemeinschaft oder eine BGB-Gesellschaft Eigentümer eines Miethauses ist und die Mietverwaltung auf einen Mietverwalter überträgt.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein bestellter Hausverwalter mit einem Hausverwaltungsvertrag auch das Sondereigentum einzelner oder aller Wohnungseigentümer aufgrund gesonderter Verträge verwaltet und damit auch Mietverwalter ist.

Wer kann Hausverwalter werden?

Oft wird behauptet, dass „jeder“ Hausverwalter werden kann. Das liegt daran, dass es (noch) keine Berufszulassungsregelung gibt, nach der die Ausübung der Tätigkeit als Hausverwalter zulassungspflichtig ist. Dies ist jedoch nicht richtig. Zumindest der gewerbliche Immobilienverwalter bedarf einer Gewerbeerlaubnis, wobei die Erteilung dieser Erlaubnis nicht nur persönliche Zuverlässigkeit, sondern auch geordnete wirtschaftliche Verhältnisse voraussetzt. Bei der Frage, wer Immobilienverwalter werden darf, muss daher wie folgt differenziert werden:

Natürliche und juristische Personen

Jede natürliche, rechtsfähige Person (d.h. Privatperson, Einzelunternehmen) kann Hausverwalter werden. Dies gilt auch für juristische Personen (z.B. GmbH, AG) und auch für die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG (haftungsbeschränkt), sog. Ein-Euro-GmbH), sofern eine ausreichende Bonität gegeben ist. Auch Personengesellschaften dürfen grundsätzlich als Hausverwalter auftreten. Entscheidend für die Gesellschaftsformen ist, dass Dritte eindeutig erkennen können, wer die Gesellschaft vertritt.

Wegen dieser persönlichen Natur der Hausverwaltertätigkeit ist es nicht möglich, dass Ehegatten, die als Hausverwalter tätig sind, gemeinsam als WEG-Verwalter bestellt werden. Auch eine BGB-Partnerschaft, eine Bürogemeinschaft oder eine Rechtsanwalts- oder Steuerberatungsgesellschaft kann nicht gemeinsam die Tätigkeit eines Hausverwalters ausüben. Mehr auch unter: Eine GbR kann nicht WEG-Verwalter sein.

In der Praxis treten externe Hausverwalter aus haftungs- und steuerrechtlichen Gründen häufig in Form einer GmbH auf.

Gewerbeschein

Zunächst ist zu beachten, dass zur selbständigen Tätigkeit u.a. der Tatbestand der Vermögensverwaltung gehört, § 18 Abs. 1 Nr. 3 Einkommensteuergesetz (EStG). Die Tätigkeit des Hausverwalters – ob WEG- oder Mietverwalter – unterliegt also nicht der Gewerbesteuer. Folglich ist für die Ausübung der Hausverwaltertätigkeit keine Gewerbeerlaubnis erforderlich.

Ein Gewerbeschein ist jedoch erforderlich, wenn die Hausverwaltungstätigkeit gewerblich ausgeübt wird. Dies ist zum einen der Fall, wenn die persönliche Arbeitsleistung des Hausverwalters nicht im Vordergrund steht, sondern an andere Personen delegiert wird, d.h. diese Personen nicht nur zur Hilfeleistung herangezogen werden (sog. Vervielfältigungstheorie).

Risiken für Eigentümer: Wenn der „falsche“ Hausverwalter tätig ist

Ein guter Hausverwalter braucht Fachkompetenz und muss ehrlich sein. Auch wenn diese Anforderungen einfach klingen, müssen sie erst einmal erfüllt werden.

Fachliche Kompetenz

Da es noch keine Berufszulassungsregelung für Hausverwalter gibt, braucht der Hausverwalter weder eine Erlaubnis (Ausnahme: Gewerbeschein) noch eine Berufsausbildung, um zu arbeiten. Die Eigentümer müssen deshalb die Kompetenz eines WEG- oder Mietverwalters überprüfen.

Dabei muss der WEG-Verwalter in der Lage sein, seine in §§ 27, 28 WEG festgelegten Pflichten und Aufgaben zu erfüllen, d.h. insbesondere die Eigentümerversammlung einzuberufen, den Wirtschaftsplan zu erstellen und die jährliche Hausgeldabrechnung zu erstellen. Der Mietverwalter hat die Pflichten des Eigentümers zu erfüllen, d.h. insbesondere die jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen.

All dies erfordert eine entsprechende fachliche Kompetenz. Diese kann durch Mitgliedschaft in Verbänden, Weiterbildung, Schulung und den beruflichen Werdegang des Hausverwalters, aber auch durch Referenzen nachgewiesen werden.

Ehrlichkeit

Immer wieder tauchen Presseberichte auf, in denen Hausverwalter Gelder bis in Millionenhöhe veruntreut haben. Andere schwarze Schafe unter den Hausverwaltern vergeben umfangreiche Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten zu hohen Preisen an bestimmte Firmen und kassieren dafür ein erhebliches Schmiergeld.

Auch dies kann verhindert werden, z.B. durch den WEG-Verwalter durch die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats und eines kompetenten Wirtschaftsprüfers. Außerdem sollten vor der Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten immer Angebote von mehreren Firmen eingeholt werden, wobei die jeweilige Vergabe nicht dem Verwalter überlassen werden sollte, sondern in der Eigentümerversammlung beschlossen werden sollte. Im Falle des Mietverwalters ist es Sache des jeweiligen Eigentümers, diesen zu kontrollieren.

Veröffentlicht von:

Alexandra Rüsche
Alexandra Rüsche
Alexandra Rüsche gehört seit 2009 der Redaktion Südwestfalen-Nachrichten an. Sie schreibt als Journalistin über regionale Themen und besondere "Landmomente". Alexandra ist Mitglied im DPV (Deutscher Presse Verband - Verband für Journalisten e.V.). Sie ist über die Mailadresse der Redaktion erreichbar: [email protected]

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